Giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản: Những quy định mới doanh nghiệp cần lưu ý

Nghị định 49 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 12/9/2022 có nhiều điểm mới về giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS); giá tính thuế đối với hoạt động sản xuất điện của Tập đoàn Điện lực Việt Nam và hoàn thuế GTGT của dự án đầu tư (DAĐT), cụ thể như sau:

1. Về giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS:

Đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng BĐS trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT. Theo đó, giá đất được trừ trong một số trường hợp được sửa đổi, bổ sung như sau: 

- Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng (CSHT), xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (NSNN) theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có);

- Trường hợp thuê đất để xây dựng CSHT, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT là tiền thuê đất phải nộp NSNN theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có);

Lưu ý: tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp là số tiền tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Trường hợp cơ sở kinh doanh (CSKD) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị CSHT. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của CSHT (nếu có). Trường hợp không xác định giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

Trường hợp CSKD nhận chuyển nhượng BĐS của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị CSHT, thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm giá trị CSHT. 

Trường hợp không tách được giá trị CSHT tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.

- Trường hợp CSKD nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.

2. Về giá tính thuế đối với hoạt động sản xuất điện của Tập đoàn Điện lực Việt Nam:

- Đối với điện của các công ty thủy điện hạch toán phụ thuộc Tập đoàn Điện lực Việt Nam, hạch toán phụ thuộc các Tổng Công ty phát điện, giá tính thuế GTGT để xác định số thuế GTGT nộp tại địa phương nơi có nhà máy thủy điện được tính bằng 35% giá bán lẻ điện bình quân chưa bao gồm thuế GTGT theo quy định của pháp luật điện lực và pháp luật giá.

- Đối với điện của các công ty nhiệt điện hạch toán phụ thuộc Tập đoàn Điện lực Việt Nam, hạch toán phụ thuộc các Tổng công ty phát điện, giá tính thuế GTGT để xác định số thuế GTGT nộp tại địa phương nơi có nhà máy nhiệt điện là giá bán điện cho khách hàng ghi trên hóa đơn theo hợp đồng mua bán điện áp dụng cho từng nhà máy điện. Trường hợp chưa có hợp đồng mua bán điện áp dụng cho từng nhà máy điện thì giá tính thuế GTGT được xác định là giá bán lẻ điện bình quân chưa bao gồm thuế GTGT theo quy định của pháp luật điện lực và pháp luật giá.

- Đối với điện của các công ty sản xuất điện (trừ thủy điện, nhiệt điện) hạch toán phụ thuộc Tập đoàn Điện lực Việt Nam, hạch toán phụ thuộc các Tổng công ty phát điện, giá tính thuế GTGT để xác định số thuế GTGT nộp tại địa phương nơi có nhà máy SX điện là giá bán điện chưa có thuế GTGT do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định cho từng loại hình phát điện. Trường hợp chưa có giá bán điện thì giá tính thuế GTGT được xác định là giá bán lẻ điện bình quân chưa bao gồm thuế GTGT theo quy định của pháp luật điện lực và pháp luật giá.

3. Về hoàn thuế GTGT đối với dự án đầu tư mới (DAĐT): 

- Nếu như tại Nghị định 209 quy định việc hoàn thuế GTGT chỉ áp dụng đối với DAĐT mới đầu tư tại tỉnh, thành phố khác với tỉnh, thành phố nơi đóng trụ sở chính, thì tại NĐ 49 việc hoàn thuế GTGT được áp dụng cho cả DAĐT mới cùng tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố nơi đóng trụ sở chính (trừ DAĐT XD nhà để bán, DAĐT không hình thành TSCĐ và một số trường hợp không được hoàn thuế khác), cụ thể như sau:

Cơ sở kinh doanh đã đăng ký kinh doanh, đăng ký nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ (bao gồm cả CSKD mới thành lập từ DAĐT), có DAĐT mới (bao gồm cả DAĐT được chia thành nhiều giai đoạn đầu tư hoặc nhiều hạng mục đầu tư) theo quy định của Luật Đầu tư tại địa bàn cùng tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố nơi đóng trụ sở chính (trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 3 Điều 1 NĐ 49 và DAĐT XD nhà để bán, DAĐT không hình thành TSCĐ) đang trong giai đoạn đầu tư hoặc dự án tìm kiếm thăm dò và phát triển mỏ dầu khí đang trong giai đoạn đầu tư, có số thuế GTGT đầu vào của hàng hóa, dịch vụ phát sinh trong giai đoạn đầu tư lũy kế chưa được khấu trừ hết từ 300 triệu đồng trở lên được hoàn thuế GTGT. 

Cơ sở kinh doanh thực hiện kê khai thuế GTGT riêng đối với DAĐT và phải bù trừ số thuế GTGT đầu vào của DAĐT với số thuế GTGT phải nộp của hoạt động SXKD đang thực hiện (nếu có). Sau khi bù trừ nếu số thuế GTGT đầu vào lũy kế của DAĐT chưa được khấu trừ hết từ 300 triệu đồng trở lên thì được hoàn thuế GTGT.

Trường hợp DAĐT của CSKD đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thanh tra, kiểm tra, kiểm toán thì cơ quan thuế có thể sử dụng kết quả thanh tra, kiểm tra, kiểm toán để quyết định việc hoàn thuế GTGT.

- Quy định về hoàn thuế GTGT đối với DAĐT tại các nội dung trên cũng được áp dụng đối với DAĐT của CSKD ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện thuộc các trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 1 NĐ 49.

- Ngoài ra, tại điểm c khoản 3 Điều 1 NĐ 49 cũng quy định rõ các trường hợp không được hoàn thuế GTGT mà được kết chuyển số thuế chưa được khấu trừ của DAĐT theo pháp luật về đầu tư sang kỳ tiếp theo.

Nghị định 49/2022/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 12/9/2022. Riêng quy định về hoàn thuế GTGT đối với DAĐT của CSKD ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện tại khoản 3 Điều 1 Nghị định 49 được áp dụng kể từ ngày 01/7/2016.

Trang thông tin điện tử Cục Thuế trân trọng giới thiệu đến Người nộp thuế những nội dung mới quan trọng nêu trên để Người nộp thuế tham khảo. Trong quá trình áp dụng Nghị định 49 nếu có vướng mắc xin liên hệ Phòng Tuyên truyền - Hỗ trợ, Cục Thuế tỉnh Quảng Nam để được hỗ trợ (ĐTS: 0235 3 852 536) ./.

Văn Dũng