Cách nào chặn hành vi mua bán, chuyển nhượng bất động sản “2 giá”?

Hiện nay có hai cách để tính khoản thuế mà người chuyển nhượng BĐS phải nộp. Cách thứ nhất là tính dựa trên giá ghi trên hợp đồng; cách thứ hai là tính dựa theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nếu hợp đồng không ghi rõ giá hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá khung này. Tuy nhiên, chính những quy định này đang là lỗ hổng cho người dân bám vào đó để trốn thuế. Bởi, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thường thấp, chỉ bằng 30 - 35% giá thị trường hiện nay.

Điều 500 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Điều này đồng nghĩa với việc trong giao dịch mua bán BĐS, người mua bán có quyền thỏa thuận giá và chỉ cần mức giá trên hoặc bằng mức giá Nhà nước quy định là được, có nghĩa không vi phạm. Chính vì lẽ đó, không chỉ doanh nghiệp mà người dân trong các giao dịch cũng sử dụng thủ thuật ghi giá trên hợp đồng thường thấp hơn giá giao dịch thực tế để né thuế.

Bà Nguyễn Thị Cúc cho rằng, về giá tính thuế đối với chuyển nhượng BĐS, cần nghiên cứu sửa đổi phù hợp, trên cơ sở giá chuyển nhượng thực tế, tránh tình trạng làm hai hợp đồng khi chuyển nhượng để giảm nghĩa vụ, thậm chí trốn thuế.

Cần quy định nguyên tắc giá giao dịch theo giá thị trường để tính thuế, không chỉ phụ thuộc và giá hợp đồng mua bán hoặc giá do UBND tỉnh, thành phố công bố, nhằm khắc phục tình trạng thất thu thuế như hiện nay đang tương đối phổ biến. 

Đồng thời cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS. Theo đó, cần sửa đổi bổ sung quy định về xác định chi phí được trừ đối với hoạt động kinh doanh BĐS. 

Cần nghiên cứu sửa đổi Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp theo hướng cho doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng BĐS nếu bị lỗ thì được bù trừ lỗ của BĐS vào hoạt động kinh doanh khác, trường hợp hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh BĐS có lãi thì cũng được dùng lãi bất động sản bù lỗ cho hoạt động kinh doanh khác của doanh nghiệp để bảo bảo doanh nghiệp chủ động tài chính và bình đẳng trong hoạt động sản xuất kinh doanh.

Theo bà Nguyễn Thị Cúc, nhà nước đầu tư quy hoạch, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển, quy hoạch thêm nhiều khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế; xây dựng, mở đường cao tốc, cầu cống, sân bay, bến cảng…, mang lại nhiều sự thay đổi về đời sống kinh tế - xã hội, trong đó có yếu tố về giá cả đất đai tăng.

Theo thông lệ quốc tế thì khoản thu lợi này của các tổ chức, cá nhân - thường gọi là khoản chênh lệch địa tô - đều có chính sách điều tiết thích hợp. Tuy nhiên, ở Việt Nam chưa bị điều tiết bởi bất cứ chính sách thu nào dẫn đến ngân sách nhà nước chưa huy động được nguồn thu và các tổ chức cá nhân thu lợi, không do từ hoạt động của bản thân mình mang lại, chưa thực sự bình đẳng. Vì vậy, cần sớm nghiên cứu ban hành chính sách điều tiết hợp lý.

Văn Dũng